Diese Seite beschreibt die Rechenwege offen, damit Sie jede Zahl nachrechnen und einordnen können. Nachvollziehbar ist uns wichtiger als beeindruckend.
Jede Eingangsgröße einer Berechnung hat genau eine von vier Herkunftsarten. Im Dashboard ist sie an jedem Wert als Kennzeichnung sichtbar.
Jede berechnete Zahl im Dashboard trägt ein ⓘ. Darin stehen die verwendete Formel, die eingesetzten Zahlen und die Herkunft jeder einzelnen Eingabe. Liefert die Rechen-Engine für einen Wert keine Herleitung, erscheint bewusst gar keine Kennzeichnung — statt einer im Browser nachgebauten Formel, die von der tatsächlichen Berechnung abweichen könnte.
Die Grunderwerbsteuer ergibt sich aus Kaufpreis × Landessatz. Zugrunde liegt eine Tabelle der Sätze je Bundesland (Stand 2026), zum Beispiel Bayern 3,5 %, Berlin 6,0 %, Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Notar- und Grundbuchkosten werden als fester Prozentsatz des Kaufpreises angesetzt, die Maklerprovision als ortsüblicher Käuferanteil je Bundesland — überschreibbar, wenn Ihnen der tatsächliche Satz bekannt ist.
Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten.
Fremdkapital = max(0, Gesamtinvestition − Eigenkapital). Das heißt: Die Erwerbsnebenkosten werden mitfinanziert, soweit das Eigenkapital sie nicht deckt.
Die Monatsrate folgt der deutschen Konvention: (Fremdkapital × Sollzins + Fremdkapital × Anfangstilgung) / 12. Die Laufzeit wird nicht per Formel geschätzt, sondern Monat für Monat simuliert, bis die Restschuld 0 erreicht — gedeckelt auf 40 Jahre.
Erfasst werden die nicht umlagefähigen Kosten in Euro pro Monat. Es gibt drei Modi:
In allen drei Modi kommt eine Mietausfallreserve als Prozentsatz der Kaltmiete hinzu. Die Gebäudeversicherung wird bewusst mit 0 angesetzt, weil sie nach § 2 BetrKV umlagefähig ist und den Vermieter im Regelfall nicht belastet.
Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten = NOI (Nettobetriebsergebnis).
NOI − Kapitaldienst = Cashflow vor Steuern.
Cashflow vor Steuern + Steuereffekt = Cashflow nach Steuern.
DSCR (Kapitaldienstdeckungsgrad) = NOI / Kapitaldienst.
Bruttorendite = Jahresmiete / Gesamtinvestition.
Nettorendite = (Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition.
Bezugsgröße ist bewusst die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten, nicht der
nackte Kaufpreis — sonst fällt die Rendite optisch besser aus, als das
eingesetzte Kapital es hergibt.
Eigenkapitalrendite = Cashflow nach Steuern / Eigenkapital (Cash-on-Cash).
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresmiete.
Steuerliches Ergebnis = Kaltmiete − AfA − Schuldzinsen − nicht umlagefähige Kosten. Steuereffekt = Ergebnis × Grenzsteuersatz. Ein Verlust senkt die Steuerlast, ein Gewinn erhöht sie.
Der AfA-Satz wird linear nach § 7 Abs. 4 EStG anhand des Baujahrs bestimmt. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert × (1 + Kaufnebenkostenquote).
Eine Werbungskosten-Pauschale wird ausdrücklich nicht abgezogen: § 9a EStG kennt für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung keine Pauschale. Abziehbar sind allein die tatsächlichen Werbungskosten.
Dargestellt werden zwei Reihen. In der Reihe ohne Mieterhöhung bleiben Miete und Kosten nominal konstant, allein der Kredit wird fortgeschrieben. In der Reihe mit Erhöhung steigt die Miete alle drei Jahre um 15 % — das ist die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mietausfallreserve wächst prozentual mit.
Mieterhöhungs-Potenzial = (Marktmiete je m² − Ist-Miete je m²) × vermietete Fläche.
Leerstands-Potenzial = leerstehende Fläche × Marktmiete.
Beide Größen werden bewusst getrennt ausgewiesen: Das eine ist Bestandsarbeit an laufenden Mietverhältnissen, das andere ist Vermietungsarbeit. Die Aufgaben und die Risiken dahinter sind verschieden.
Sie beruhen auf aktuellen Marktangeboten aus dem Umkreis. Das ist kein qualifizierter Mietspiegel und es sind keine beurkundeten Kaufpreise. Angebot ist nicht Abschluss: Tatsächlich vereinbarte Mieten und tatsächlich gezahlte Kaufpreise liegen typischerweise darunter.
Sie setzt eine entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete voraus und ist an Fristen und Formvorschriften gebunden. Die 15 % alle drei Jahre in der Projektion sind eine Modellannahme — kein Anspruch.
Gerechnet wird mit einem pauschalen Grenzsteuersatz. Das ist keine Steuerberatung und berücksichtigt Ihre individuellen Verhältnisse nicht — weder Verlustverrechnung, Progression, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag noch Spekulationsfrist oder gewerblichen Grundstückshandel.
Tilgungsaufbau und Wertsteigerung sind darin nicht enthalten. Sie misst allein den laufenden Rückfluss auf das eingesetzte Eigenkapital.
Die Rechnung des ersten Jahres wird nominal fortgeschrieben: ohne Inflation, ohne Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Sollzinsbindung und ohne Leerstands- oder Sanierungsereignisse über die pauschalen Reserven hinaus.
Sie stammen aus den hochgeladenen Unterlagen, und jeder maschinell gelesene Wert kann falsch sein. Genau deshalb steht der Wortlaut aus der Unterlage im Beleg. Prüfen Sie jede Zahl, die Ihre Entscheidung trägt, immer am Originaldokument.
Weder eine Kauf- noch eine Finanzierungs- oder Anlageempfehlung. Alles gilt in der Form: unter Annahme X ergibt sich Y.
Jede Rechnung trägt eine Version des Rechenwerks. Ändert sich eine Formel oder eine zugrunde liegende Fakten-Tabelle — etwa die Grunderwerbsteuersätze der Länder —, steigt diese Version. So lässt sich auch im Nachhinein feststellen, mit welchen Regeln eine angezeigte Zahl entstanden ist. Im Dashboard finden Sie die Version unterhalb der Modellrechnungen.
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